아파트경매투자 핵심 포인트

요즘 서울 부동산 살펴보면 확실히 작년의 상승장과는 확연하게 다른 분위기를 느낄 수 있습니다.


매수세는 끊기고, 거래량은 전년대비 반도 안된다고 합니다.
급한 오름세를 보이던 시세는 이제 멈췄고, 오히려 내림세를 보이고 있습니다.

자, 그렇다면 이러한 부동산흐름 속에서 우리는 어떤 포지션을 취해야 할까요?
부동산 하락론자들의 주장에 고개를 끄덕이며 이제 부동산 투자를 접어야 하는건가요?


투자측면에서 보면,
상승장이든 하락장이든 투자수익을 낼수 있는 물건들은 반드시 존재합니다.
특히 경매투자에 있어서는 더더욱 그렇습니다.
다만 핵심을 어디에 잡아야 하는지는 다릅니다.


상승장에서는 낙찰을 어떻게 받는가가 핵심이라면,
하락장에서는 매도를 어떻게 원활하게 하는가가 핵심입니다.


우리같은 경매 투자자들은 오히려 지금같은 시장상황에서
집중해서 물건들을 고르면, 단기적으로 수익을 낼수 있습니다.

 

첫째, 매도에 대한 계획을 더 철저하게 세우고 입찰하라.


아무리 낙찰을 많이 받아도 원하는 가격에 매도를 하지 못하면 결국 애물단지가 될 수 있습니다.
평범한 아파트 물건이라고 현재 시세와, 실거래가만 가지고 입찰하시는 분들도 있습니다.
하지만, 매수세가 많이 꺽인 요즈음 그렇게 입찰해서 낙찰 받은 아파트는 리스크가 클수 있습니다.
입찰 할 때부터  최근 몇개월간의 거래량은 얼마인지,
과연 시세보다 얼마가 빠진 금액이면 급매가로 매도할 수 있는지,
투자자가 많이 들어오는 단지인지, 실거주자가 선호하는 단지인지,
매도에 관한 가능성 있는 모든 정보를 수집하고 그 기준으로 입찰 해야 합니다.
9.13 대책이후 거래가 급격히 줄었다는 건 다들 아실겁니다.

매수자들은 매수대기자로 바뀌어 시장을 관망하는것이 현 시장 상황입니다.


매수대기자를 끌어올수 있는 가격을 파악하고, 실거주의 선호가 높은 지역을
타겟으로 하여 입찰을 들어가시는 것도 좋은 방법일수 있습니다.

둘째, 매도를 위한 노력은 부동산 사장님이 아니라 내가 하는 것이다.



많은 분들이 입찰을 위한 임장은 열심히 알아봅니다.
손품으로 해당 부동산의 정보를 취득하고, 물건지 부동산에 가서
일일이 임장을 통한 부동산 정보를 얻어 입찰가를 산정합니다.


하지만, 정작 낙찰을 받아 매도를 할때에는 부동산에 올려 놓고는
그냥 기다리는 경우가 많습니다.

부동산 사장님이 잘 팔아주시겠지 하면서 말이죠...

물건지 근처 부동산에 물건을 올렸지만, 부동산 사장님의 말이
"요즘에 아파트도 매도가 안되는데, 도생이 매도가 되겠느냐"
"요즘 거래가 전혀 없어서, 매도 힘들겁니다."
라는 부정적 견해가 돌아왔습니다.


소극적인 부동산 견해에 주눅들 필요는 전혀 없습니다.
적극적인 자세의 부동산 사장님을 우리가 찾으면 되는 것입니다.


그래서 물건지 근처 뿐 아니라 약간 떨어진 수요가 예상되는 부동산
30여 군데에 모두 물건을 올렸습니다.


부동산 사장님과  일일이 통화를 하며 물건의 장점을 최대한 부각시키고,
매매 양타에, 전세양타도 가능한 물건이고 복비도 신경써 드릴테니
브리핑좀 잘해 달라고  부탁드렸습니다.


그렇게 물건을 올린지 한달만에 본 물건은 1년여간의 월세 수익과, 매도차익을 남기고

잔금을 치뤘습니다. 요즘같이 거래가 없는 시장에서도 말이죠.


다시 말씀드리지만,

낙찰을 받기 위해 여러 노력을 하셨다면,

이젠 그 노력의 몇배를  매도를 위해 써야하는 때입니다. 
시장이 좋아서 10명이 내집을 사고 싶어한들 어치피 우리는

한명에게만 팔수 있는 것입니다. 그 한명을 잘 찾아서 매도 할수 있도록 노력하는 것은 우리 자신이 되어야 할 것입니다.

 
셋째, 네이버 호가에 속지 마라


보통 부동산 상승기 이후 상승세가 꺽이고 나면,
호가만 남고 실제가격은 낮아 지는 경우가 있습니다.


매도자의 입장에서는 오른 가격이 이미 자신의 아파트 가치라고 믿고 있기 때문에
가격을 내리지 않고 버티는 경우가 많습니다.
이런 남아있는 호가를 나의 매도가라고 생각하면 안됩니다.

호가를 걸러내는 방법은 아주 간단합니다.
매도자의 입장으로 전화임장을 하시면 됩니다.


필자는 어떤 물건에 대한 임장을 가기 전에 꼭 전화 임장으로 분위기나 시세를 파악합니다.
"부모님이 물건지에 거주하고 계시는데, 이번에 급히 팔고 고향으로 내려가고 싶어하신다.
얼마에 내놓으면 어느 정도의 기간이 걸리겠느냐?"


"현재 가장 급매가는 얼마이며, 호가보다 얼마나 차이가 나는냐?"
이런식으로 매도자의 입장으로 전화 임장을 하게 되면, 낙찰 후 매도를 할수 있는
가격에 근접할수 있게 됩니다.


그리고, 현장에 임장을 가서는 매수자의 입장에서 다시 물어봅니다.


요즘같은 때는 같은 물건이라도 매수자냐 매도자냐 에 따라서 임장시 가격차이가
나는 것을 실제로 해보시면 알수 있습니다.


올 한해 보수적인 투자을 해야하는 시점에서 매도자 입장으로 임장한 가격으로
투자가치를 계산하셔야 합니다.


언론에서는 연일 부동산에 대한 안좋은 기사를 생산하고 있고 정부의 부동산 규제 정책으로 인해 시장의 분위기 또한 좋

지 않습니다. 우리네 개인투자자들은 갈대와 같아서 시류에 휩쓸려 포기할 수도 있습니다. 하지만, 투자인생을 길게 봤을

때 이마저 좋은 기회일수 있다는 점을 많은 투자 전문가들이 강조하고 있는 것 또한 사실입니다.


흔들리지만 부러지지 않고 결국 자기 자리로 돌아오는 갈대와 같은 투자를 할수 있길 응원합니다.